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2018-12-19 23:53 来源:北京热线010

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2218亿 杭州土地提前刷纪录 9月起推地或将减少
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 丰方旭  编辑: 叶露
  随着主城区三宗”试金石”般的地块以最高溢价3%成交后,杭州彻底结束了持续三年的土地牛市。

  浙江在线-住在杭州网8月28日讯(浙江在线记者 丰方旭) 随着主城区三宗”试金石”般的地块以最高溢价3%成交后,杭州彻底结束了持续三年的土地牛市。而2018年前八月的成绩单也出炉:

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2018年8月底,杭州十区土地共成交157宗,成交总金额已高达2218.3亿元,这一数字已超过2017年全年。这意味着杭州土地年成交总额纪录连续两年被刷新。与此同时,2018年前八月出让土地可建体量1453.1万方,已接近2017年全年,并超越历史第二位的2016年。

  备注:2017年,杭州十区土地成交金额总计约2180.6亿元,刷新全年成交总额记录,创下历史之最。


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  提要:

  1、 走势:年初高热甩尾下半年明确降温

  2、 价格:配建增多真是地价偏差加剧

  3、 房企:有人淡出有人伺机入市

  4、 后市:9月起推地减少供应或将稳定

  走势:年初高热甩尾下半年明确降温

  截至今年8月底市中心核心宅地近底价成交,杭州土地市场的上一波底价风,要追溯到三年前的9月。可以说,从2016年下半年开始,杭州房地产市场“越控越涨”。

  但就土地市场而言,无论是现房销售、楼面价封顶、配建保障房、竞报自持比例……这些政策都没有拦住土地成交的高歌猛进。这股势头延续至了2018年年初。

  但随着时间慢慢的推移,土地市场的风向已经发生了变化。

  自4月起,临安宅地流拍敲响了第一记警钟。

  此后,余杭区、萧山区、直至主城区,不仅是告别了“封顶溢价+高自持”,逐渐报名单位减少、热门地遇冷、低溢价成主流。到了7月,随着主城区多宗中心宅地低预期成交,土地市场的下行完全明确。

  价格:配建增多真实地价偏差加剧

  上文提到了杭州十区2018年的供应体量在前八月就已经超越2016全年、接近2017年全年。值得关注的是,杭州市政府不仅在总量上增加供应,还通过商品住宅配建公租房的方式,落实“多渠道保障”。

  自3月开始,越来越多商品住宅加入了配建公租房条件。2018年已出让的商品住宅中,有公租房配建共计15宗,可建体量约156.4万方。

  此外,截至目前,杭州年内已成交9宗纯租赁住房用地,可建体量50.7万方。

  加大住房保障力度,是重要的稳定市场的手段,从侧面促进商品房市场的平稳健康房发展。

  但是配建的增多,在地价方面带来了新的变化:纸面的成交价格无法代表地块上项目可售部分的真实地价。据浙报传媒地产研究院统计,近四个多月来,由于配建造成的纸面价格和真实价格误差由0.3%到68%不等,大部分价差超过10%。详细可见下表。

  2018年杭州八区带配建地块实际楼面价测算表

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  房企:有人淡出有人伺机入市

  尽管土地市场已经有了明显的降温,但是杭州的城市热度却没有发生根本性的改变。

  在这市场敏感的时期,依旧有房企在寻找机会首入杭州。

  截至2018-12-19,共有7家房企新入杭,分别为华侨城、新希望、重庆华宇、银城地产集团、南京弘阳、上海恒文以及于临安拿地的美好置业。其中,美好置业作为全国布局的上市公司,拿下的正是此前杭州年内流拍的第一宗宅地。

  另一方面,一些以稳健、保守著称的房企,有回归市场的举动。

  滨江在6月15日竞得市北东单元宅地、7月16日竞得南星宅地,而且就在昨日,滨江再次出手将望江单元宅地收入囊中,短短两月内,摘得三宗优质宅地;平安于8月6日低溢价竞得蜀山单元宅地,而在此之前,平安也已有多年未曾拿地……

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  新进杭州房企招拍挂拿地分布图

  后市:9月起推地减少供应或将稳定

  今年上半年,杭州各区域推地量大且速度快,十区仅1月便成交37宗土地,紧随其后的是7月,成交31宗土地。

  截至2018年8月底,杭州十区出让的土地可建总体量已达1453.1万方,接近2017年出让总体量。据浙报传媒地产研究院了解,杭州各区已基本完成2018年推地计划,预计从9月起,杭州各区的土地挂牌量将有较为明显的减少。

  经过2017年和2018年的大量推地,较多断供板块都已经得到了补充,甚至部分板块的潜在供应量过大,已经有一定的风险。

  因此推地量减少,对杭州整体供应的稳定性有十分重要的保护作用。

  杭州十区板块大存量TOP10

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(注:表内数据为住宅潜在供应量,已刨去商业和自持,数据截至2018年7月底)

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论:

  2018年年初,土地市场仍高温,真正降温始于7月中美贸易战和整个经济形势预期和判断的变化,开发商拿地的逻辑发生了明确变化:即由过去两年中的“抢到就好”,已经转变为按现阶段静态价格测算能够保本微利。同时,中国的宏观经济形势金融货币政策都面临着极大的不确定性,这将给房地产市场和房地产市场政策都带来极大的不确定性。如在这个时候减少供地量的话,会稳定市场预期,对市场有益。

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